Informe pericial ejemplo: FILTRACIONES DE AGUA EN UN COLEGIO

El objetivo de un perito arquitecto al realizar un informe pericial de arquitectura es comprobar el estado en el que se encuentra, en este caso, la cubierta plana transitable del colegio, ya que cuando llueve se filtra el agua a la planta inferior.

En base a las labores periciales desarrolladas por el perito experto, el mismo saca unas conclusiones según su leal saber y entender, a la vista de las declaraciones, visita pericial y documentación aportada por el cliente.

Existe un edificio de reciente construcción que está destinado a ser un centro docente en el cual se ubica un colegio, en la provincia de Barcelona. En la cubierta del colegio se están produciendo filtraciones de aguas pluviales. Durante la visita, el perito accede al interior de la planta baja del edificio (de una sola planta) y observa que en la actualidad existen filtraciones, ya que se aprecia la existencia de agua en la repisa de las ventanas y que aún se sigue filtrando agua por el forjado de la cubierta.

El perito arquitecto también comprueba que estas filtraciones se han producido en el pasado por todas las marcas de humedad de las paredes y de oxidación en las vigas y diferentes elementos metálicos. En la visita inspecciona la cubierta plana transitable del edificio, destinada al patio del colegio y donde se ubica una pista polideportiva descubierta.

El sistema constructivo de la cubierta hace que esta tengapendiente hacia los laterales donde se recoge y conduce mediante una canal oculta las aguas a los diferentes bajantes de la cubierta. En la visita, el perito localiza la existencia de múltiples residuos en la canal que provocanque esta no funcione de manera del todo correcta. Considerando necesario el correcto mantenimiento de la canal,por lo que, teniendo en cuenta que se encuentra en el patio de una escuela,el colegio debe realizar la limpieza de la canal tantas veces como sea necesarias para que esta no tenga impedimentosyasí podergarantizar la correcta circulación del agua.

Por lo que hace al sistema constructivo de la bajante se realiza mediante tubo de PVC que llega hasta la altura del forjado y sobre el cual llega la capa impermeabilizante, realizada mediante POLIUREA-BITUMEN, según se le informa al perito en el mismo día de la visita. Además, se observa que existen dos tipos de soluciones constructivas por encima del forjado en la zona del bajante que une la canal de la cubierta y el inicio del tubo de desagüe. La primera corresponde al sistema constructivo original y no canalizaba el agua desde la canal hasta la entrada del tubo de PVC, lo que comportaba que el agua de la canal estuviera en contacto con los elementos que se encuentran sobre el forjado y que aíslan térmicamente la cubierta y los que le dan pendiente. En este detalle constructivo se hace trabajar la lámina impermeabilizante de manera intensiva, ya que es la única capa que garantiza la estanqueidad de la cubierta. La segunda corresponde al sistema constructivo realizado para subsanar algunas posibles causas de las filtraciones. En este sistema se canaliza el agua desde la canal hasta la entrada del tubo de PVC, mediante otro tubo de PVC de inferior diámetro que el de la bajante que permite la evacuación del agua de la canal sin que entre en contacto con los elementos que se encuentran sobre el forjado y que aíslan térmicamente la cubierta y los que le dan pendiente y que además permite que la posible agua que se pueda filtrar por las diferentes capas que se encuentran por encima de la impermeabilizante de POLIURE-BITUMEN pueda evacuarse por el mismo bajante. Al igual que en la primera solución constructiva, se hace trabajar la lámina impermeabilizante únicamente como capa que garantiza la estanqueidad de la cubierta.

Existe una membrana impermeabilizante de POLIUREA-BITUMEN que se encuentra en muy mal estado. Se puede comprobar sólo estirando levemente con las manos que la membrana se rompe.

El perito profesional retira una muestra de la membrana de POLIUREA-BITUMEN y se puede comprobar que el espesor de la membrana es de aproximadamente 0,2 mm. Para realizar la comprobación del espesor, al ser prácticamente imposible determinar el espesor con un pie de rey en el canto de la membrana, se realiza la medición doblando la membrana hasta conseguir ocho capas de membrana y así poder medir mediante un pie de rey dando un resultado de 1,5 mm de espesor y por tanto dando un resultante del espesor de una sola capa inferior a 0,2 mm. Según consta en la especificaciones técnicas de la POLIUREA-BITUMEN se determina que el consumo aproximado ha de serde 1,5 – 2 kg/m2 que corresponde según la densidad del producto a un espesor superior a los 1,4 mm, teniendo en cuenta que el espesor en la zona donde se realiza la cata es inferior a los 0,2 mm se puede concluir que la membrana de POLIUREA-BITUMEN no tiene las características técnicas exigibles para una capa impermeabilizante.

El perito solicita una muestra, al comercial del producto, de la membrana de POLIURE-BITUMEN que se debería de haber colocado en la cubierta y se puede comprobar que el espesor de la misma es de 1,5 mm a 2 mm y que en la misma muestra se advierte que el consumo ha de ir de 1,5 a 2 kg/m2 (equivalentes a 1,5 a 2 mm a de grosor).

Se adopta para la estimación del coste de la reparación los precios unitarios del BEDEC-Banc ITEC 2018 y la superficie construida comprobada sobre el plano catastral obteniendo la siguiente valoración: El valor de la reparación estimado es de treinta y siete mil treinta y cuatro EUROS con cuatro céntimos de EUROS. (37.034,04 €)

Finalmente el perito judicial ha realizado su informe pericial teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, expectativas y consecuencias derivadas del presente dictamen pericial, bajo promesa de decir la verdad, habiendo actuado con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y conociendo las sanciones penales en las que se podían ver incurridos si incumplieran su deber como perito.