En este artículo, el perito arquitecto experto nos expone la realización de un informe pericial a causa de Daños en un inmueble.
Tabla de contenidos
Objeto del informe de daños en el inmueble
Anónimo, en calidad de representante de la propiedad, nos informa que en este momento, el local que nos ocupa sito en un edificio en Madrid, se encuentra alquilado a una empresa, el uno de octubre de 2012.
Definiciones generalizadas del informe pericial arquitectónico
El local se encuentra situado en la planta segunda alta, ocupando toda la planta excepto la zona de servicios comunes. Presenta una forma irregular, según el plano anexo a este informe con una superficie total construida incluyendo parte proporcional de zonas comunes de 949,56 m2. Linda por su frente con la calle Orense y le corresponde una cuota de participación de 7,09 %. Según datos catastrales el inmueble está situado en la segunda planta de un edificio que data de 1971 y que presenta dos sótanos, un semisótano y doce plantas sobre rasante. Las dos primeras plantas están dedicadas a oficinas, mientras que las plantas superiores, están dedicadas a vivienda.
En el momento de la visita, además del representante de la propiedad, nos acompaña el portero de la finca y conocedor de las situaciones y patologías que presenta el edificio. En la visita podemos revisar un patinillo de instalaciones de la planta 4ª, en el que se ha realizado una reparación en los montantes verticales de agua caliente sanitaria.
Del mismo modo, se ha podido revisar, en el sótano del edificio la propia sala de instalaciones donde está ubicada la sala técnica de calefacción y agua caliente sanitaria. De nuevo, se pueden apreciar diferentes intervenciones en las tuberías que han visto sustituíos diferentes tramos de las mismas. En este sentido, hay que mencionar que las intervenciones detectadas son meramente parciales, con los problemas que conlleva la interacción entre diferentes materiales, más modernos y más antiguos.
Por otro lado se ha podido revisar la entreplanta técnica, anteriormente dedicada a trasteros, en este momento sin uso, ya que no tiene una altura libre suficiente para su correcto uso. En esta entreplanta técnica, situada inmediatamente por encima del local que nos ocupa (2ª planta) encontramos diferentes instalaciones, eléctricas, de fontanería y de saneamiento que dan servicio a las plantas superiores, dedicadas a vivienda. Podemos apreciar que se han realizado diferentes intervenciones, en este caso en la instalación de saneamiento, que está derivada en el techo de la entreplanta técnica, de nuevo parcialmente. Como es lógico, las diferentes distribuciones que existen entre las plantas inferiores, dedicadas a oficina y las plantas superiores, dedicadas a vivienda, obligan a derivaciones en las verticales de las diferentes instalaciones, que se producen en esta entreplanta.
El representante de la propiedad nos informa y el portero de la finca nos confirma que en el periodo que comprende desde septiembre de 2015 y continúa en la actualidad se han producido muchos incidentes en las instalaciones que han afectado al local que nos ocupa, situado en la segunda planta. De esta manera nos relata incidencia de humedades producidas en la vivienda del vecino situado en el 5ºE, que produjeron humedades en paramentos, solado, falso techo y mobiliario del local objeto del informe. Nos aporta reportaje fotográfico que lo corrobora.
Nos reporta también incidencia de rotura del montante de agua caliente sanitaria durante el mes de octubre de 2017, que produjeron humedades en paramentos, solado, falso techo y mobiliario del local objeto del informe. Se trata de la reparación que hemos podido comprobar en el patinillo de instalaciones del 4º piso. Nos aporta reportaje fotográfico que lo corrobora.
Nos reporta incidencias de rotura en la instalación de calefacción del piso 4ºA en uno de sus radiadores durante el período que va desde el mes de diciembre de 2016 hasta el mes de octubre de 2017, que produjeron humedades en paramentos, solado, falso techo y mobiliario del local objeto del informe. Nos aporta reportaje fotográfico que lo corrobora.
Nos reporta incidencia en las unidades exteriores de la instalación de Aire Acondicionado de otro de los locales del edificio durante el período que va desde el mes de septiembre de 2015 hasta el mes de marzo de 2017, que se encuentran situadas en la cubierta exterior del edificio sobre el local objeto del informe. Nuevamente produjeron humedades en paramentos, solado, falso techo y mobiliario del local objeto del informe. Nos aporta reportaje fotográfico que lo corrobora.
De esta manera podemos comprobar que en un corto espacio de tiempo se han producido múltiples incidencias con las instalaciones generales y particulares del edificio que han derivado en daños en el local objeto del informe, que se han manifestado como humedades en paramentos, solado, falso techo y mobiliario. En el momento de la visita todavía son visibles los daños, tal y como se refleja en el reportaje fotográfico anexo al informe pericial. Todas estas afecciones afectan al correcto y normal uso de las instalaciones por parte de la empresa, lo cual podría afectar a la correcta explotación del inmueble, conllevando el abandono del mismo por su inquilino u otro tipo de reclamación por su parte.
Documentación aportada al informe pericial
Para la redacción de este informe se ha contado con el contrato de arrendamiento y contrato anexo, acta de presencia notarial de fecha 29 de septiembre de 2016, así como diferentes reportajes gráficos de las incidencias producidas y los daños causados al inmueble, proporcionados por la propiedad.
Alcance y procedimientos realizados
Para dejar constancia de las incidencias producidas en el inmueble sito en Madrid, así como de los daños derivados de estas incidencias y las posibles soluciones a los mismos, objeto del informe, se ha procedido a considerar los elementos constructivos dañados reflejados en los reportajes fotográficos y observados en el momento de la visita, así como el estudio de la documentación aportada por la propiedad.
Conclusiones del informe de daños
Después de analizar la situación de los paramentos afectados por las humedades, las condiciones de contorno y temporales de la afección concluimos que las humedades están producidas por las incidencias y averías de las instalaciones generales del edificio, concretamente las instalaciones de fontanería, saneamiento y aire Acondicionado. El origen de este defecto es una falta de mantenimiento preventivo de las instalaciones generales del edificio y su obsolescencia. De esta manera, sólo se interviene a posteriori, reparando las instalaciones que reportan avería. En el intervalo de tiempo entre el reporte de la avería y la intervención en la misma se produce un vertido incontrolado de agua que produce severos daños en el local objeto del informe, tal y como ha quedado demostrado en las múltiples situaciones ocurridas de las que se ha levantado reportaje gráfico.
La solución a este problema pasa por dos vertientes. En primer lugar pasa por una intervención profunda en las instalaciones generales del edificio, priorizando las que sean susceptibles de causar problemas al local, es decir, los montantes verticales de agua caliente sanitaria.
Pero existen otra serie de orígenes probables de humedad que quedan fuera de esta intervención, como pueden ser las instalaciones privativas de las viviendas o locales, cuyas averías son susceptibles de afectar al local. La única solución a estos orígenes del problema pasa por una medida defensiva, consistente en la impermeabilización de la entreplanta técnica, en las zonas susceptibles de sufrir humedades, es decir, en las zonas con las instalaciones, así como impermeabilización y monitorización de patinillos de instalaciones que atraviesen el local.
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