La ejecución de cualquier clase de obra supone un proceso largo, meticuloso y complejo. La ejecución de obra de cualquier inmueble o de cualquier obra civil implica una planificación minuciosa y el trabajo codo con codo de infinidad de profesionales, desde el arquitecto hasta el director de obra.
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¿En qué consiste el contrato de ejecución de obra?
El contrato de ejecución de obra, también conocido como arrendamiento de obra o contrato de obra, es un documento que obliga a una de las partes implicadas a llevar a cabo una obra determinada que la otra parte pagará a un precio que se haya acordado entre ambos.
El objetivo del contrato de ejecución de obra es que se consiga el resultado deseado, es decir, dicho contrato será el determinante de pago. Mediante la firma de este tipo de contrato por ambas partes, el contratista o arrendador se obliga a ejecutar la obra, mientras que el comitente, arrendatario o dueño (quien la encarga) se obliga a pagar por la obra en cuestión.
¿Qué debe incluir en el contrato de ejecución de obra?
En el contrato de obra de ejecución de obra, el dueño de la obra deberá encargar al constructor o empresas constructoras que él mismo, o bien a través de la subcontratación de algunos trabajos de la obra, lleve a cabo los trabajos de construcción hasta la finalización de la edificación o reforma objeto del contrato. Es fundamental que se sigan las especificaciones que el perito arquitecto experto haya indicado en el proyecto para asegurar la calidad y conformidad de la obra.
El dueño de la obra tendrá la posibilidad de suministrar todo el material de obra o bien parte del mismo. Asimismo, también podrá optar por acordar con el constructor que sea él mismo quien se encargue de aportar todo el material preciso para la ejecución de obra según las especificaciones y calidades que el arquitecto haya indicado en el proyecto.
Es precisamente por este motivo que en todo contrato de obra resulta aconsejable incluir el proyecto de construcción, ya que dicho proyecto compromete al constructor a cumplir con lo indicado en el mismo, por lo que tendrá que cumplir con el plano, con las medidas, con la memoria de calidades, y con el resto de especificaciones que queden especificados en el mismo.
Además, no sólo compromete al constructor, sino que además dicho proyecto es la plena garantía de que al propio constructor no se le podrá exigir posteriormente a la ejecución de obra responsabilidades siempre que respete su contenido. Para evitar retrasos en las obras que provoquen proyectos interminables que se prolonguen en el tiempo lo aconsejable es que se fije un plazo tanto de inicio como de entrega de la obra.
Inversión sujeto pasivo del IVA: ejecuciones de obra
Uno de los claros casos en los que se produce la inversión sujeto pasivo es en las ejecuciones de obra, ya sea con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para la realización de éstas.
Tal y como expresa el artículo 84 LIVA de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, el sujeto pasivo del IVA no será quien emite la factura, como ha sido habitualmente, sino que en las ejecuciones de obra será el destinario de ésta.
Es decir, el vendedor o prestador de servicios tendrá que dejar reflejado claramente que se trata de una factura inversión sujeto pasivo. Por otro lado, el receptor de la factura deberá encargarse de registrar la factura que ha recibido con inversión de sujeto pasivo.
La inversión del sujeto pasivo se lleva a cabo tanto en aquellos contratos que se celebran entre el promotor y el contratista, como en aquellos contratos que se celebren entre un contratista principal y otros subcontratistas, siempre y cuando se cumplan los requisitos esenciales para proceder a su aplicación. En otras palabras, la inversión del sujeto pasivo será aplicada a toda la cadena de intervinientes cuando se hable de ejecuciones de obra.
¿Cómo se aplica inversión sujeto pasivo?
La inversión del sujeto pasivo implica que será el propio empresario o bien profesional que llevará a cabo la operación quien ostentará la condición de sujeto pasivo, de modo que aquel que realiza la ejecución de obra emitirá una factura sin IVA, por lo que el destinatario de la operación se auto repercutirá el IVA.
No existe ningún tipo de obligación de emitir una auto factura, ya que dicho requisito se eliminó para aquellos supuestos que se recogen en el artículo 79 de la Ley 39/2010. El destinatario de la factura sin IVA se convierte en sujeto pasivo del impuesto, y el mismo se autor repercutirá y deducirá el IVA de la factura, en aquellos casos en los que tenga derecho.
Por otro lado, la parte emisora de la factura se podrá seguir deduciendo el IVA, siempre y cuando tenga derecho a ello, de todas aquellas compras y/o adquisiciones de bienes y servicios indispensables para el correcto desempeño de su labor profesional.
Ejecución de un proyecto de obra civil
Si la ejecución de obra tiene de por si grandes complicaciones, cuando se trata de un proyecto de obra civil esta complejidad se multiplica. Grandes edificaciones o estructuras, puentes, avenidas, ferrocarriles, las obras civiles pueden ser de cualquier índole, y no cabe duda alguna que estas obras de gran envergadura cuentan con unas fases indispensables a seguir:
- Diseño: Esta esta fase se incluye la planificación, investigación, estudio e información adicional del proyecto. Es en esta primera fase donde se han de asentar todas las bases esenciales del proyecto, desde la sostenibilidad a la viabilidad financiera.
- Licitación: En esta fase el proyecto de obra civil es ofrecido a un contratista para que se encargue de llevar a cabo el proyecto de obra. En aquellos supuestos en los que sea propio, únicamente será difundido entre los interesados.
- Ejecución: Como bien indica su nombre, en esta tercera fase se lleva a cabo la ejecución de obra, para lo cual será necesario apoyarse en las dos fases anteriores, aplicando aquellas herramientas y conceptos que han sido recopilados anteriormente.
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