Patologías en paramentos verticales y horizontales

En este artículo, el perito arquitecto experto nos expone la realización de un informe pericial a causa de Patologías en paramentos verticales y horizontales.

Yo, Juan Carlos Lucena Villalobos actuando como perito de parte como experto en la materia objeto del presente informe pericial, en representación de la empresa GP-GRUP especializada en la elaboración de todo tipo de informes periciales, dentro de la cual ostenta el cargo de Director Técnico, con despacho profesional en la Avenida Diagonal nº 640 Puerta 6 A de Barcelona (Barcelona), he realizado el presente dictamen pericial.

Objeto del informe pericial

EL CLIENTE nos solicita que realicemos una visita en su compañía de las zonas comunes y los locales bajos de un edificio de Barcelona:

Extremos solicitados:

• Determinar si fuera posible, el origen de las humedades o efectos de estas en paramentos verticales de las zonas comunes de acceso al edificio y escalera comunitaria.
• Determinar si fuera posible, el origen de las humedades o efectos de estas en paramentos verticales de dos locales reformados situados en planta baja.
• Emitir conclusiones y recomendaciones técnicas.

Vicio oculto construcción

Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega a un cliente final / comprador una finca. Pero estos afloran habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la transacción.

Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen en unos determinados plazos, el comprador tiene derecho a reclamar responsabilidades para la reparación de estos vicios. Dependiendo el defecto que aparezca y el tiempo transcurrido cuando aparece, podrá ser susceptible de reclamación o no.

A continuación, se puede ver un listado con los ejemplos de vicios ocultos de la construcción más frecuentes:

• Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o de defectos en la instalación de la red sanitaria.
• Grietas de consideración en muros y tabiques.
• Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
• Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
• Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
• Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.

Cuando una vivienda, local o edificio es entregado y el comprador da el visto bueno, no detectando vicios aparentes, ya no es reclamable, liberando de responsabilidades al vendedor. Este no es el caso de los vicios ocultos de la construcción que no son detectables hasta pasado un tiempo de la entrega, los cuales son reclamables y el vendedor deberá asumir su responsabilidad.

Patologías en la construcción

Las patologías en la construcción no son más que el estudio de situaciones de ocurrencia de problemas, de fallas o de defectos que comprometen una o más funciones del edificio, o todo su conjunto, como si el edificio estuviese enfermo y necesitase ser diagnosticado y tratado.

La humedad, atmósferas agresivas en los centros urbanos, entornos marítimos, errores de diseño, mala ejecución de las estructuras, rasgo inadecuado, materiales de baja calidad y muchos otros factores, provocan patologías en las edificaciones. La corrosión de armaduras, la carbonatación y la acción de cloruros, entre otras «enfermedades» del hormigón, hacen que pierda su capacidad de resistencia.

Son variados los problemas derivados y, por eso, una excelente gestión de mantenimiento es esencial para conferir más calidad a sus prestados. Sin hablar de la dirección y orientaciones que todos los equipos deben tener para analizar cualquier tipo de patología que pueda surgir en las construcciones. Después de todo, como ya se ha mencionado, el tipo de problema puede ser debido a los siguientes factores:

• El fracaso en el proyecto.
• Cualquier tipo de fallo en la ejecución de la obra.
• Calidad dudosa de los materiales utilizados.
• Problemas o mantenimiento inadecuado de los edificios.

Falta de mantenimiento en edificios

Se considera que existe una falta de mantenimiento, cuando no se lleva a cabo los trabajos de adecuación de los elementos existentes en cualquier tipo de edificación que se vean afectados por el paso del tiempo, y el uso normal. Dependiendo del tipo de elemento tendrá un mantenimiento más intensivo o menos y su periodicidad será mayor o menor.

Las principales razones para hacer un adecuado mantenimiento de edificios:

• Para conservar el propio patrimonio que, en la mayoría de las ocasiones, tanto ha costado crear.
• Para evitar las molestias que generan las averías en las instalaciones, las paradas de los servicios (como, por ejemplo, el ascensor), las obras imprevistas de reparación.
• Por obligación derivada de la normativa vigente en ese momento
• Por razones de seguridad (como, por ejemplo, un accidente en el ascensor; la explosión de una caldera de condensación…)
• Por razones de higiene y salud (un atasco en los desagües, la contaminación del agua,).
• Por razones de confort (una avería en la producción de agua caliente sanitaria, o para calefacción)
• Por razones económicas, ya que si no se acomete el mantenimiento preventivo adecuado, cuando llegue la inevitable avería, no habrá forma aceptable de soportar el gasto que originará la avería
• Una instalación mal conservada produce mayores consumos
• Una instalación envejecida u obsoleta rinde poco y consume mucho
• Un edificio mal conservado rebaja considerablemente el precio de mercado de su vivienda en el caso de que quisiera venderla.
• La falta de mantenimiento puede invalidar los seguros contratados y las garantías con que cuente la vivienda y el edificio

Conclusiones periciales tras el informe arquitecto

A la vista de las labores periciales desarrolladas, el perito arquitecto que suscribe el presente emite las siguientes conclusiones según su leal saber y entender, dejando a mejor proveer y superior criterio:

Las humedades observadas en los locales sitos en planta baja pueden tener su origen en diferentes factores:

El más probable sería una mala preparación del soporte antes de aplicar la pintura y/o no respetar los tiempos de secado, exceso de humedad en el soporte. Verificar mediante empresa de pintura.

También se recomienda garantizar mediante ventilación forzada, una renovación de aire que garantice los niveles adecuados de humedad del ambiente (será necesario el correspondiente estudio técnico de este sistema.)

En el momento de la visita, se observa que se acaba de realizar la reforma integral de la finca, al no poder ver el “estado origen” no podemos descartar posibles humedades por capilaridad, se recomienda descartar este punto.

Las humedades observadas en las zonas comunes de entrada vestíbulo y diferentes tramos de escalera de la finca, parece ser que la pintura se está separando del soporte y descascarillándose. La causa más probable de esta patología suele ser debida a diferentes factores:

El más probable sería una mala preparación del soporte antes de aplicar la pintura y/o no respetar los tiempos de secado, exceso de humedad en el soporte. Verificar mediante empresa de pintura.

En el momento de la visita, se observa que se acaba de realizar la reforma integral de la finca, al no poder ver el “estado origen” no podemos descartar posibles humedades por capilaridad, se recomienda descartar este punto.

Tan importante como la forma en que se aplica la pintura es el acondicionamiento previo de la superficie sobre la que se ha de trabajar. Para esto son fundamentales varios pasos: decapar y lijar bien las paredes, sobre todo si tenían una pintura muy antigua; aplicar una buena capa de imprimación; y asegurarse de que las paredes estén secas.

Si no se toman estas precauciones, el pintor tendrá la sensación de que la pintura no se adhiere, la terminación no se verá del todo bien y, después de no mucho tiempo, es probable que la pintura comience a levantarse.

Se recomienda dejar secar las paredes de 21 a 28 días antes de aplicar ningún tipo de pintura o preparación.

Y antes de aplicar, verificar mediante “Higrómetros” Medidor de Humedad en paredes miden la humedad del material objetivo detectando la resistividad eléctrica usando dos pines. En modo pared mide entre 1,5 y 33% de humedad.

Parece obvio, pero a menudo la falta de paciencia lleva a dar una mano de pintura sobre una anterior que todavía no está del todo seca. Esto sucede por simple prisa, o porque ya ha pasado el tiempo indicado como recomendable, pero, sin embargo, por algún factor, la pintura no se ha secado lo suficiente.

También puede intervenir el desconocimiento de creer que se puede aplicar la nueva capa y que luego se secarán las dos juntas. Aunque sea algo básico, a menudo no se deja secar la pintura el tiempo suficiente, por falta de paciencia o desconocimiento.

Los motivos por los que una mano de pintura puede tardar más de lo normal en secarse son variados: haber aplicado una capa muy espesa, haber empleado un disolvente inadecuado, un exceso de humedad o de frío o falta de ventilación en la estancia donde se ha pintado, etc.

Una de las principales razones por las que puede DESCASCARILLARSE la pintura es que se haya pintado sobre una superficie húmeda. La humedad provoca que se generen burbujas de pintura, que una vez secas se despegan. Generando pintura descascarada. La falta de limpieza y no lijar la pared previamente a la aplicación de la pintura, también puede producir este problema.

Es importante retirar toda la pintura descascarillada para que cuando posteriormente apliquemos la nueva capa de pintura no existan zonas más elevadas. Rasca bien cada zona afectada.