Peritaje Arquitectónico: Exceso de cabida en polígono industrial.

En este artículo, el perito experto arquitecto nos expone la realización de un informe pericial a causa de Exceso de cabida en polígono industrial.

Objeto del informe pericial arquitectónico

El cliente, actuando en representación de una empresa sita en el Pol. Industrial -, nos solicita lo siguiente:

Extremos solicitados:

• Determinar si fuera posible, quien ostenta, en la actualidad, los derechos de propiedad sobre los viales que comunican la finca a analizar

Documentación aportada por el cliente

Se han analizado los siguientes documentos aportados por el solicitante:

• DOC-1 (DOC-1, de la prueba del procedimiento anterior) además del original de este, escala 1/500, plano de enero de 1990, compulsado por el Ayuntamiento, aprobado, en su día por el mismo, visado por el Colegio de Ingenieros Industriales, firmado por el Técnico y por la propiedad. En el constan los viales, objeto de este dictamen, y se detalla, gráficamente, de modo esquemático, la posición de cada una de las fincas, así como sus superficies registrales, en formato alfanumérico.
• DOC-2 (DOC-2, de la prueba) Copia del contrato privado de compraventa.
• DOC-3 Nota simple de la escritura de compraventa mencionada en el párrafo anterior.
  • Grupo 1. Fotocopias de cuatro escrituras de compraventa referidas a las fincas matrices, registrales 1012,1013,2837 y 11301 en la que actúa como compradora la compañía CONSTRUCCIONES -. (en adelante C. -).
  • Grupo 2. Del Registro de la Propiedad Notas Simples de las fincas segregadas y de los restos registrales.
• DOC-4. Extracto de Certificación Registral de la matriz.
• DOC-5. Consulta datos catastrales (registral 1011).

Hechos expuestos por el cliente

En base a la documentación aportada y la exposición de motivos aportados por el cliente, procedemos a realizar la revisión correspondiente con la finalidad de emitir conclusiones en relación a lo expuesto:

PRIMERO. Determinación de la superficie REAL de las fincas matrices:

1. En el contrato de compraventa, textualmente consta, como especialmente relevante:

«Construcciones -, s/a es propietaria por justos y legítimos derechos de la siguiente finca:

Pieza de terreno hoy solar en fase de construcción, sita en -. Tiene una extensión superficial de 21.195 metros cuadrados de un terreno. Linda al Norte con terrenos de la empresa -s/a, por el Sur, mediante camino con -. al este con terrenos de la empresa -. y al Oeste con ferrocarril de -.

Esta finca está formada por los registrales – y – del registro de la propiedad de -.

Sobre la finca antes citada, Construcciones -, s/a está construyendo un conjunto de naves industriales para lo que goza del preceptivo permiso municipal de obras»

2. Sobre el terreno podemos identificar con claridad, la finca descrita. Al norte existe una gran valla metálica, que la separa de la empresa –, al Oeste el ferrocarril, al Este el vial y también, vallado junto él, en este caso con bloques de hormigón y tela metálica en algún tramo. Al Sur el camino, la vía –.
3. Accedemos a la Sede Electrónica del Catastro, situamos la finca (conjuntos matrices) y medimos sobre la ortofoto oficial y planos catastrales con las herramientas facilitadas por la propia sede catastral obteniendo una superficie aproximada total de 21.319 m². Superficie semejante a la del plano original, con una pequeña diferencia, atribuible a las herramientas usadas. Descargamos también los planos en formato DXF y superponemos sobre la copia digitalizada del DOC-1, comprobando que coinciden substancialmente, de donde cabe deducir que los planos catastrales proceden de la digitalización de mismo DOC-14. Concluimos, por tanto, que la superficie total REAL de las fincas matrices es 21.194,60 m². Dato que coincide con el DOC-1, DOC-2 y substancialmente, con la Cartografía Catastral (en cuanto a datos globales).

SEGUNDO. Determinación de la superficie REGISTRAL de las fincas matrices:

1. Sumamos las superficies registrales de las matrices compradas por Construcciones -, en las fotocopias de las escrituras (Grupo 1). Respecto a la registral 1011, de superficie 1759,69 m² comprobamos esta con su Certificación del Registro de la Propiedad (DOC-4). Los datos obtenidos son los siguientes:

	FINCAS MATRICES
	REGISTRAL		SUPERFICIE
	1011		1.759,69
	1012 (1ª)		2.500,00
	1012 (resto)		4.385,71
	1013		1.836,20
	2837		3.825,09
	11301		3.672,38
	SUMA TOTAL		17.979,07

Según lo expuesto, no cabe otra conclusión que, el Registro de la Propiedad contiene una incongruencia con la realidad, en cuanto a la cabida total de las matrices. En lugar de sumar 21.194,60 m², suman registralmente, 17.979,07 m², por tanto, existe un exceso de cabida global de 3.215,53 m².  Es importante tener en cuenta que, tal como consta en las propias escrituras, las fincas compradas eran de procedencia rustica y sus superficies traducidas al sistema métrico de ancestrales medidas agrarias (cuartanes, picotines, etc.) así mismo, en la escritura de la matriz 2837 consta la expresión “o aquella mayor extensión que se contenga dentro de los lindes…”.

TERCERO. Determinación de la superficie y situación de las fincas SEGREGADAS:

El DOC-1, contiene la tabla de propietarios y superficies asignadas a cada uno de ellos en fecha enero de 1990. Sus datos alfanuméricos coinciden exactamente con los registrales (salvo excepciones que trataremos más adelante).

2. La suma de las fincas numeradas del 1 a 15, en el DOC-1, es de 16.203.68 m².
3. La posición 16 de la tabla, requiere un estudio especial. En la información alfanumérica del DOC-1, consta propiedad de “XXX” (administrador de Construcciones – en aquel momento) y una superficie de 4.991 m². Sin embargo, esta cifra no es la superficie de la finca 16. Por su posición, superficie, situación y por su referencia catastral, contenida en su NS, se trata de la matriz registral -, de 1.759,69 m². Para aclarar este punto solicitamos la certificación literal correspondiente en el Registro de la propiedad (DOC-5). Tal como consta en la misma, su propietario en la fecha del DOC-1, enero de 1990, era CONSTRUCCIONES -, no el Sr XXX. La superficie plasmada es irreal, (3.231,23 m² más). Y precisamente esta diferencia corresponde con la cifra precisa para completar los 21.194,60 m² totales. 

CUARTO. Análisis de linderos:

1. Las fincas 1,12,13,14 en el plano catastral, pertenecen al grupo sur, externo a los viales objeto de este dictamen, por ello no las incluimos en este punto. Analizamos los linderos relevantes del resto de las fincas de la urbanización:
2. Según sus notas registrales, los linderos Este y Oeste de las fincas 17 al 22, 24, 25, 26, 28-29 (1 al 10 del DOC-1) son “calles”, “una calle”, “hoy calle interior” “mediante calle”, etc. En esencia los viales. Parece incuestionable, por tanto, según esta redacción, que los viales no se incluían en las fincas vendidas. De haberse incluido, los linderos Este serían los de las matrices, es decir las fincas exteriores lindantes con la urbanización, que ni siquiera se nombran en la mayor parte de las NS y al Oeste, en unos casos la finca 11(DOC-1) y en otros la finca 16 (DOC-1).
3. La finca 16 es la matriz 1011 y mantiene los linderos antiguos, irreconocibles en la actualidad. Su lindero Este, en el DOC-1, y en el Catastro, está en el centro de la calzada, sin embargo, tal posición carece de lógica pues al encajar su superficie, tanto uno como otro, mientras por el Este ocupan parte del vial, por el Oeste dejan fuera de su linde parte edificada en la finca, como puede verse abajo a la izquierda, en la ortofoto catastral. La situación lógica sería la marcada en verde abajo a la derecha, respetando el vial, la acera, las construcciones existentes en ella, su superficie y su propio vallado.

4. Respecto a la nº 11 en DOC-1, sus linderos inscritos son “Por el Este y el Norte con finca de Construcciones -.; al Oeste con vía férrea; y al Sur parte plaza y parte Construcciones -;”. Respetando las vallas actuales con las fincas vecinas (Norte y Sur), la acequia y la vía férrea (linde invariable Oeste), para respetar su cabida tenemos que colocar el lindero en el centro del vial. En este caso si es consecuente con son su inscripción, ya que en la misma consta que en fecha 31/12/1986 fue constituida una servidumbre de 3 m. de anchura a lo largo de este lindero a favor de las registrales 11301 y 2837(matrices), de Construcciones -. Aunque construyó su valla junto al bordillo (sin dejar acera), esta no coincide con su linde pues en tal caso la servidumbre hubiese resultado impracticable.
5. De acuerdo con lo expuesto, superficies y linderos elaboramos el siguiente esquema. Debe tenerse en cuenta que los números de parcela no son los que figuran en el Catastro, sino en el DOC-1.

6. En color azul se representan la suma global de las superficies de las fincas contenidas en la manzana Este, las numeradas del 1 al 10 en el DOC-1. Como puede verse, caben todas dejando libres los viales, al Oeste, calzada de 6 m de anchura (la delimitada por los bordillos existentes) más una acera de 1 m. aproximadamente, al Este, 4 m. de calzada (también delimitada por bordillos) más 1 m. de acera.

En color magenta la finca nº 16, la matriz 1011. situada según se ha explicado anteriormente.

En color amarillo la finca nº 11, situada según se ha explicado anteriormente.

En color verde, la superficie global de las numeradas del 12 al 15.

En color rojo, quedan los 3.231,23 m² de restos resultantes tras situar las superficies registrales de las fincas segregadas en sus lindes registrales siguiendo los criterios explicados.

7. No se trata de un riguroso plano de deslinde, que entendemos que transciende del ámbito de este estudio, sin embargo, la solución aportada es, según nuestro criterio, la única que permite situar los restos respetando la descripción de las fincas segregadas, en cuanto a su superficie y linderos, con un margen de error irrelevante.

QUINTO. Características de los Viales. 

1. Existe un vial intermedio y otro junto a la valla que delimita la urbanización por el Este. Cuentan con bordillos que marcan la calzada. Respecto a las aceras, no existe un criterio homogéneo en el vallado; unas fincas están valladas detrás del bordillo y otras dejando libre una acera de anchura variable.

Atendiendo al punto TERCERO 5. La superficie de los restos (en rojo) dedicados a viales es de 989 m²s aproximadamente, el central y 1.064 m²s el Este, o sea 2.053 m²s.

Solo a título informativo medimos los del grupo de naves Sur, resultando 704 m²s

Quedando todavía un resto aproximado de 474 m²s.

SEXTO. Detalle en la situación del cerramiento existente. 

1. Puesto que se nos pide detallar el propietario de las viales en los puntos donde estos han sido obstaculizados, frente a ambas fachadas de la registral 30866, vamos a analizar en detalle este caso:
2. En la nota simple de esta finca, 30866, dice “superficie setecientos setenta y tres metros, noventa y tres decímetros cuadrados” y en cuanto a lindes “… por el oeste en línea de catorce metros con setenta decímetros, hoy calle interior por el Este mediante calle -”. Al Norte y Sur con la finca de la que se segrega. Calculamos las de la totalidad de la finca en función de su superficie y la situamos en su posición lógica (centrada en la manzana). Realizamos el croquis sobre el plano.

Los linderos Este y Oeste de la finca 30866 nos quedarían respectivamente, a 1,5 m² de ambos bordillos.

En la nota simple, de la finca de Dña -, leemos, respecto a los lindes “por el Oeste, en línea de catorce metros con setenta decímetros, hoy calle interior; por el este, mediante calle, con – S.A”.

Si la “calle” se hubiese incluido en la finca vendida, el lindero Oeste de Dña – sería, parte – y parte la matriz 1011 y el Este, -, S.A. sin más (sobraría la expresión mediante calle). Y su superficie debería haber sido, aproximadamente, 148 m² (20%) superior a la que tiene.

Es decir, en este punto, el vial Este, mediría 4 m. de calzada más 1.5 de acera, total 5,5 m de anchura. Así mismo, el vial Oeste, mediría 6 m de calzada más 1,5 m. de acera 7,5 m.

Al otro lado del vial tenemos una finca. El lindero Este de la misma, según su nota simple, es “con finca de Construcciones -” Por tanto, situándolo en el centro de la calzada (por lo expuesto en el punto CUARTO), quedarían 3 m. de anchura de la finca, S. A y   4.5 m de Construcciones -.

En cuanto al vial Este, quedaría íntegramente en los RESTOS, los 4 m de calzada más 1,5 m de acera, quedando la calle -, ya fuera de los límites de la urbanización.

USO DE VIALES DEL POLÍGONO

El posible exceso de cabida expuesto, se podría decir que corresponde a la superficie de viales existentes en el polígono. Según declaraciones de nuestro cliente, el cual aportará la documentación correspondiente en juzgados, nos indica que los viales no fueron recepcionados por el Ayuntamiento, y no se realiza ningún tipo de mantenimiento.

Los lindes de las fincas existentes indican como lindes la referencia de “a vial”. La calzada está perfectamente delimitada por bordillos, sin embargo, la anchura de aceras no está claramente definida, ni es homogénea. Lo que sí se puede decir es que por las superficies registrales de las fincas (excepto la 11), estas caben sobradamente sin invadir los viales. Esto también se cumple respecto a las superficies catastrales, si bien el plano catastral sitúa los lindes en el bordillo. Siempre sin invadir la calzada.

Existe un Expediente Del Ayuntamiento, Servicios de Urbanismo, en el cual se informa de la CONSTRUCCIÓN DE ELEMENTO AUXILIAR E INSTALACIÓN DE DOS PUERTAS, en la Calle -. En este informe se explica que se realiza una vista inspección de oficio y se constata que Sr. -, ha construido un elemento auxiliar y dos puertas correderas, sin licencia y se les solicita la restitución del estado anterior puesto que son ilegalizables. Se desconoce cómo se gestionó posteriormente.

Puerta ubicada en la calle principal.

Puerta en la parte trasera.

DISCREPANCIAS CON LAS SUPERFICIES CATASTRALES / REGISTRO

Existen discrepancias entre las superficies de parcela mencionadas en las notas registrales y la información contenida en el catastro, según el registro el exceso de cabida seria de 3.232,23 m2s y según catastro aproximadamente 2.402,60 m2s

CONCLUSIONES PERITACIÓN ARQUITECTA

El presente dictamen arquitecto tiene por objeto, aportar un análisis técnico arquitectónico que ayude a determinar quien ostenta, jurídicamente, los derechos de propiedad actualmente, sobre los viales referidos.

• Al disponer del Doc-1, plano de la urbanización escala 1/500 y su tabla alfanumérica, una vez contrastado con los datos catastrales, etc. no hemos estimado preciso realizar un levantamiento topográfico, por lo cual asumimos errores de mínima entidad que en ningún caso alterarían, substancialmente, los resultados.

Bajo un criterio estrictamente técnico, emitimos las siguientes conclusiones:

PRIMERO. Se construyó un polígono (o sector) industrial sobre una parcela de 21.194,60 m², registralmente formada por cinco fincas matrices.

SEGUNDO. La hipotética agrupación registral de las cinco matrices sumaba 17.979,07. Por lo que se estima un exceso de cabida de aproximadamente 3.215,53, que no se ha regularizado.

TERCERO. Se realizó una parcelación a partir de la superficie original, quedando la siguiente situación de facto:

• 16 parcelas que suman una superficie total de 17.963,37, según el Registro de la Propiedad. Viales y otros restos por 3.231,23.
• Consecuentemente, los restos registrales de 400,91 m² (162,52+238,39) que constan en las notas simples de las fincas matrices, propiedad de Construcciones -. no reflejan, por sí solos, la realidad física. Para ello sería preciso considerar el exceso de cabida.

CUARTO. Por las superficies y también por la descripción de linderos escrituradas, estimamos que los viales NO caben en las parcelas vendidas.

QUINTO. La finca registral 29248 propiedad de -. Contiene una servidumbre de 3 m. de anchura a lo largo de todo su lindero Este. La superficie ocupada por esta servidumbre, unos 258 m² ha sido computada, obviamente, en dicha finca. Por ello, la propiedad de esta franja es obvia.  

SEXTO. No hemos podido obtener ninguna prueba que sugiera que los viales y demás restos se separaran de las fincas matrices originales, por tanto, mientras no se pruebe lo contrario, debemos estimar que siguen permaneciendo a ellas.

SEPTIMO. Existen discrepancias entre el Registro de la propiedad y el catastro que representan 828,63 m²s en la suma global de las fincas vendidas. En base a esta superficie, los restos quedarían en 2.402,60 m²s.

OCTAVO. La superficie de los viales, incluyendo las aceras correspondientes, que sirven de acceso a la finca de Insel es de 2.053 m² computables a los restos más 258 m² correspondientes a la finca 29248 (ver conclusión 5º). Estas superficies están calculadas de acuerdo con las superficies registrales (ver figura en punto CUARTO 5.).

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